교육환경과 주택가격의 상관관계 및 지역격차에 관한 연구

Abstract

최근 한국사회의 지역 간 교육격차와 그에 따른 학력계층화는 사회·경제적으로 많은 부작용을 야기하고 있다. 그 예로, 일정한 지역의 교육환경은 지대 및 주택의 가격까지 영향을 미치며 공간적 격차를 발생시키는 현상을 이야기할 수 있다. 학군이나 거주지 주변의 사교육환경이 주거지의 아파트 가격에 매우 큰 영향을 미치지 않을 수 없게 된 것이다. 본 연구는 이러한 현상을 바탕으로 교육환경과 부동산 가격, 그로 인해 발생하는 사회·공간적 격차의 문제가 실제 서로 어떠한 관련이 있는지에 대한 의문점에서 시작되었다. 먼저 교육환경 및 교육격차로 인한 사회·공간적 양극화를 고찰하기 위하여 서울시 자치구 25곳을 사례로 관련 요인에 대한 분석을 시행하였다. 서울시 자치구별 교육 성취 정도와 교육환경의 차이를 알아보는 변수로 특목고 및 명문대학 진학률, 평균 수능성적, 교육재정지원 현황, 방과 후 교실 운영 현황, 사설학원 수 등을 선정하였고 기초 통계 자료를 바탕으로 그것을 정리, 도식화 하였다. 그에 따른 자치구별 주택환경 및 가격과 거래량 비교분석을 통하여 교육환경과 주택 가격이 갖는 상관관계가 높은 것을 알 수 있었다. 마지막으로 교육환경 및 주택 가격과 같은 지표들을 바탕으로 각 자치구별 사회적 지표들의 순위를 상관분석을 한 결과, 교육-소득-계층으로 연결 되는 지역 격차가 서로 상관성을 띄우고 있음을 확인 할 수 있었다. 본 연구는 교육환경이 직접적으로 부동산 가격에 미치는 영향을 보다 세부적인 사례를 통해 살펴보고자 했다. 양천구에 대한 교육환경과 주택현황 분석을 통해 양천구 역시 서울시와 마찬가지로 지역별 격차가 존재함을 확인할 수 있었다. 실제 교육환경이 주택 가격에 미치고 있는 영향력을 알아보기 위해 아파트 가격 및 단지 환경의 실증 자료를 통해 이를 분석하였다. 양천구에 위치하는 146개의 아파트 단지를 표본으로 설정하여, 각 아파트 단지의 일반적인 물리적 환경요인과 교육환경이 아파트 가격에 미치는 영향의 관계를 다중회귀분석을 통해 분석하였다. 분석결과에 의하면 주거환경요인으로는 단지규모, 세대 당 주차 수, 브랜드여부, 인근 지하철역까지의 거리가, 교육환경요인으로는 특목고 진학현황, 수능점수, 사설학원 밀집지역까지의 거리가 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이처럼 주택 가격 결정에는 여러 요인들이 복합적으로 내재되어 있지만 교육환경이 미치는 영향이 존재하는 것으로 나타났다. 본 연구는 교육환경이 형성하는 주택 가격에 관한 문제를 사회적 격차의 문제와 연관하여 바라보았다는데 의의를 둔다. 서울시 사례를 통하여 교육요인으로 인한 부동산 가치의 결정, 그에 따른 지역격차가 일어나는 현상을 거시적으로 확인하였다. 더불어 본 연구의 핵심주제인 교육 요인으로 인한 주택 가격의 결정과 그에 영향을 미치는 세부 요인들을 양천구를 사례로 실증분석 하여 그 영향력을 확인하였다. 더욱 다양한 사례지역을 대상으로 교육의 여건과 관련된 추가적인 지표의 발굴뿐만 아니라, 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있는 아파트 개별특성 및 주거 환경 관련 변수들을 포함시킨다면 보다 많은 시사점을 찾아낼 수 있을 것으로 기대한다.| Korea's recent social education gap by region and stratification of educational performance according to its gap are causing many side effects socially and economically. Based on this kind's phenomenon of the above, this study began from the questions of how the educational environment, real estate prices, and social and spatial polarization phenomenon caused each other practically. First, in order to examine the social and spatial polarization caused by the educational environment and its gap, with focus on 25 autonomous districts in Seoul, each distinct's relevant factors were analyzed. After selecting the variables to investigate Seoul's educational attainment and educational environment's difference by autonomous district, they are summarized in the graph. Through the comparison analysis between housing environment and price by autonomous district according to that, the study found out that correlation with housing prices and educational environment was high. And finally, based on the index such as educational environment and housing prices, the results of correlation analysis of analyzing the rank of social indicator by each district showed that the specialization to be connected to education-income-class had the correlation mutually. This study is to examine the effect on property prices to be directly affected by the educational environment thru the more detailed cases. Through the analysis of educational environment and housing status in Yangcheon district, Yangcheon district also showed that the existence of regional differences, like Seoul City, could be found. If so, to check the effect on house prices to be influenced by the actual educational environment, it was analyzed with empirical data of apartment's prices and the apartment complex's environment. with the sample of 146 apartment complex located in Yangcheon district, the relationship of the effect as to how general physical environmental factors of each apartment complex and the education environment affect apartment price was analyzed by multiple regression analysis. According to analysis results, the environmental factors such as residential complex scale, parking per household number, brand and the distance to nearby subway stations, and the educational environmental factors such as the entrance status of special-purpose high school, college scholastic ability test and the distance to private education center's concentration area appeared to be affecting the apartment price. Even though combination of several factors in determining house prices, but the educational environment showed the presence of underlying effects. This study is meaningful to look at them by connecting between housing price problems formed by the educational environment and social polarization issue. Through Seoul's case study, the determination of real estate values due to educational factors and the phenomenon to be resulted from social gap caused by that, was macroscopically confirmed. In addition, regarding the core topic of this study of housing prices' fixing due to educational factors, its influence was confirmed by analyzing the case of the Yangcheon district. If the relevant factors of apartment's individual characteristics and learning environment, with targeting a more diverse case areas, are included in affecting apartment prices, it is expected to find more implications.