수도권 고용교외화가 부동산개발과정에 미치는 영향에 대한 연구

Abstract

화성시는 최근 수도권 내에서 인구가 급격하게 증가하고 있으며 택지개발 및 신도시개발로 인하여 인구가 많이 유입되고 있는 지역 중 하나이다. 또한 제조업체와 대기업의 지사와 공장들이 많이 들어서면서 농촌지역이 도시적 산업지역으로 변화됨에 따라 도시적 고용패턴을 형성하여 새로운 도시적 거주 지역을 이룬다. 다시 말해 화성시는 수도권에서 제조업 고용이 급증하고 있는 지역으로 농업 중심의 산업구조에서 비농업의 도시적 산업구조로 급격히 변화하고 있다. 그 결과 화성시에는 도시적 산업기능을 지니는 많은 기업들이 공장 등의 생산업체를 입지시켜 고용기회를 창출시키는 이른바 취업과 고용의 교외화 현상이 나타나고 있다. 본 논문은 수도권 내에서 인구가 급격하게 증가하며 산업구조 뿐만 아니라 공간구조도 급격하게 변화되고 있는 지역인 화성시를 연구지역으로 선정하며, 고용교외화 과정과 그것이 도시발달과정에 대해 갖는 역할을 고찰하고자 한다. 교외화의 연구에서 한 지역을 대상으로 고용교외화에 초점을 둔 연구가 부족하며 수도권에서 다양하게 행해지고 있는 부동산개발에 대한 연구 중 교외화의 요인을 중요하게 다룬 연구가 미흡한 실정이다. 따라서 본 연구는 화성시가 고용교외화 지역임을 밝혀내고 그 특징을 살펴보았다. 또한 부동산개발과정의 실태와 현황을 이해하고 부동산개발과정에 고용교외화라는 요인이 영향을 미쳤는지 밝히는 것에 주안점을 두었다. 본 연구는 화성시의 지역적 특성에 따라 3개의 생활권으로 분리하여 생활권별로의 특성과 변화추이를 중점으로 다루었으며, 1990년부터 5년 단위로 2005년까지의 자료를 시계열로 비교 · 분석하였다. 화성시에서의 고용교외화의 배경 및 특성에 따라 나타나는 공간구조의 변화와 부동산개발의 실태 및 현황과 부동산개발과 고용교외화와의 관계를 살펴본 결과 다음과 같은 결론은 내렸다. 첫째, 화성시는 1991년 화성군에서 화성시로 명칭이 바뀌면서 일부가 수원시를 비롯한 주변지역으로 편입이 이루어져 인구가 감소하였지만 1995년부터 인구가 급격하게 증가하고 있으며 인구밀도 또한 급격하게 증가해졌다. 둘째, 화성시의 산업구조 중 제조업이 경기도 안에서 얼마나 특화되어 있는지 살펴보면, 1990년부터 2005년까지 입지계수가 1.0 이상이며 1995년부터 2005년까지는 경기도 내에서 가장 큰 입지계수를 보였다. 경기도 내에서 제조업 사업체수 및 종사자수의 연평균증가율을 보면 경기도에 비해 탁월하게 증가율이 높았다. 이것으로 보면 화성시가 제조업으로 경기도 내에서 가장 특화되어 있는 산업임을 알 수 있다. 셋째, 화성시의 부동산개발과정을 살펴보면 총 13개의 택지개발사업이 이루어지고 있으며 태안지구, 태안3지구, 봉담지구는 택지개발이 완료되었으며 나머지 지구도 2010년 사이에 준공될 예정이다. 이와 같이 택지개발 및 신도시로 인하여 화성시의 주택수는 계속 증가하고 있으며 주택의 형태도 단독주택에서 아파트로 급격하게 증가하였다. 그리고 부동산업도 높은 증가율을 보였다. 이처럼 화성시의 많은 택지개발 및 신도시개발로 인하여 화성시의 인구유입 및 주택의 증가는 지금보다 더 급격하게 일어날 것이다. 넷째, 부동산개발의 한 단면인 토지이용변화를 살펴보면 도시적 토지이용 즉 대지, 공장용지, 도로, 학교용지 등의 토지는 급격하게 증가하였으며 농업적 토지는 감소하였다. 특히 도시적 토지이용 지목별 변화에서 공장용지의 연평균증가율이 탁월하게 다른 지목들에 비하여 높았으며, 이것은 화성시가 다른 지역에 비해 싼 임대료와 거래처 및 고객과의 접근성이 좋기 때문에 많은 공장들이 들어서고 있으며, 농업적 토지이용이 도시적 토지이용으로 전환되고 있음을 보여준다. 다섯째, 부동산개발과정에 고용교외화가 영향을 미치는지에 대해 검증하기 위하여 먼저 부동산개발과 고용교외화의 상관관계를 분석하고 그 다음으로 다중회귀분석을 하였다. 그 결과 부동산개발과 고용교외화는 높은 상관관계를 보였으며 부동산개발을 일으키는 많은 요인들이 있지만 화성시는 제조업으로 특화되어 있는 지역인 만큼 고용교외화가 부동산개발과정에 가장 많은 영향을 주었음을 검증하였다. 마지막으로 화성시에 직장을 가지고 있는 사람들을 대상으로 교외화 과정과 부동산개발에 대한 설문조사를 한 결과 화성시에서 가장 많이 변화한 것은 아파트와 공장 및 기업이 많이 들어섰으며 화성시로의 이주동기가 직장과의 관계가 높은 것으로 보아 화성시는 취업기회의 제공에 따르는 직장근접의 배경에 의한 고용교외지역으로 밝혀졌다. 지금까지 한 지역을 대상으로 고용교외화에 초점을 둔 연구가 부족하며 수도권에서 다양하게 행해지고 있는 부동산 개발에 대한 연구 중 교외화의 요인을 중요하게 다룬 연구가 미흡한 실정 속에서 본 연구는 화성시가 고용교외화 지역임을 밝혀내고 부동산개발과정에 고용교외화가 커다란 영향을 미침을 확인하고 검증하였다는 점에서 의미가 있다고 할 수 있다.|Hwaseong City is one of cities within the capital area where the population is increasing rapidly thanks to active urban development and housing construction. In addition, as many manufacturing companies and large corporations’ branches and factories are coming into the area, agricultural lands are being transformed into urban industrial districts and, consequently, the pattern of urban employment is being formed and new urban residential areas are being established. In other words, Hwaseong City in the capital area is experiencing the explosion of manufacturing employment and the transition from agricultural to non-agricultural urban industrial structure. As a result, many enterprises with urban industrial functions are setting up manufacturing facilities including factories in Hwaseong City and creating employment opportunities. This phenomenon is called the suburbanization of employment. The present study chose Hwaseong City, in which population is increasing rapidly and not only industrial structure but also spatial structure is change fast, and examined the process of employment suburbanization and its roles in urban development process. Not many of researches on suburbanization have been focused on employment suburbanization. In addition, the factors of suburbanization have not been discussed thoroughly in researches on real estate development in the capital area. Thus, the present study attempted to prove that Hwaseong City is an area of employment suburbanization and derived its characteristics. What is more, this study was focused on the current state of real estate development process and whether employment suburbanization has affected the real estate development process. In this study, Hwaseong City was divided into three zones of living according to local characteristic, and for each zone, its characteristics and trends of changes were analyzed. For this, we comparatively analyzed time-series data from 1990 to 2005, grouping them into five-year units. From the results of investigating the background and characteristics of employment suburbanization in Hwaseong City, resultant changes in spatial structure and current state of real estate development, and the relation between real estate development and employment suburbanization were drawn conclusions as follows. First, Hwaseong City came to exist in 1991 as Hwaseong-gun was renamed Hwaseong-si. Although parts of the city were incorporated into Suwon City and other neighboring areas, its population and population density have been increasing rapidly since 1995. Second, as to how much Hwaseong City has been specialized in manufacturing industry within Gyeonggi-do, its location quotient has been over 1.0 during the period from 1990 to 2005, and the city showed the largest location quotient in Gyeonggi-do during the period from 1995 to 2005. The city also has attained much higher average annual growth rates in the number of manufacturing businesses and the number of employees compared to the rates of Gyeonggi-do. This shows that Hwaseong City is most specialized in the manufacturing industry within Gyeonggi-do. Third, as to real estate development process in Hwaseong City, a total of 13 housing site development projects have been finished or are in progress. Taean District, Taehan 3^(rd) District and Bongdam District have finished their housing site development, and other districts will also be completed before 2010. In this way, the number of houses is increasing in Hwaseong City with continuous development of housing sites and new towns, and the dominant housing type is also changing from detached houses to apartments. The real estate industry has also achieved a very high growth rate. Like this, many housing sites and new towns developed in Hwaseong City will accelerate the influx of population and the increase in the number of houses. Fourth, as to changes in land use, which is an aspect of real estate development, urban land uses such as housing sites, factory sites, roads and school sites have increased rapidly, and agricultural lands decreased. Particularly as to changes in urban land use by land category, the average annual growth rate of factory sites was far higher than that of other land categories. This suggests that agricultural lands have been converted to industrial sites and many factories have been built because of cheap rents and high accessibility to trade partners and customers in Hwaseong City compared to other areas. Fifth, in order to see if employment suburbanization has affected real estate development process, we analyzed the correlation between real estate development and employment suburbanization and then made multiple regression analysis. According to the results, real estate development showed a high correlation with employment suburbanization and a number of factors promoting real estate development were identified, but as Hwaseong City has been specialized in the manufacturing industry, employment suburbanization was considered to have the most significant effect on real estate development process. Lastly, according to the result of a questionnaire survey on the process of suburbanization and real estate development with those who had their workplaces in Hwaseong City, the most remarkable change in Hwaseong City was the increase of apartments and business facilities, and many of the respondents replied that they had moved to the city because of their work. This reveals that Hwaseong City is an employment suburb that has many opportunities for employment and high accessibility to workplaces. While there have been not many researches focused on the employment suburbanization of a specific area as well as on the factors of suburbanization in connection of real estate development frequent in the capital area, the present study is considered meaningful in that it proved that Hwaseong City is an employment suburbanization area and confirmed that employment suburbanization can have a considerable effect on real estate development process.